Wynajem mieszkania w Niemczech jest bardzo popularnym rozwiązaniem, zarówno wśród cudzoziemców, jak i obywateli kraju. Wedle statystyk, prawie 50% Niemców decyduje się na wynajem nieruchomości zamiast kupna. Jest to również bezpieczne rozwiązanie dla osób przyjeżdżających do pracy, lub dla studentów. Jednak ze względu na duży popyt na rynku mieszkaniowym, wynajem odpowiedniego lokum może okazać się nie lada wyzwaniem. Dlatego przed podjęciem działań, warto dowiedzieć się niezbędnych szczegółów dotyczących wynajmu mieszkania w Niemczech. Gdzie szukać ofert, na co zwrócić uwagę i jakie dokumenty wymagane są w procesie najmu?
Jakie są typy mieszkań w Niemczech?
Poszukując mieszkania na wynajem za zachodnią granicą, bardzo często można spotkać się z różnorodną terminologią, określającą różne typy nieruchomości. Należy do nich:
- Appartement – tą nazwą określane jest jednopokojowe mieszkanie o niewielkim metrażu, czyli tzw. kawalerka.
- Altbauwohnung – nazwa mieszkania, które swoim rozkładem pomieszczeń przypomina te wynajmowane w polskich kamienicach. Charakteryzuje się wysokimi sufitami, dwuskrzydłowymi drzwiami i wielkimi okiennicami.
- Loftwohnung – mieszkanie typu loft. Cechuje się przestrzennymi pomieszczeniami o industrialnym wystroju. Nierzadko przekształcane jest z pomieszczeń przemysłowych lub starych magazynów.
- Einliegerwohnung – mieszkanie będące częścią dobudówki do domów jednorodzinnych. Najczęściej posiada osobne wejście.
- Maisonette-Wohnung – mieszkanie wielopoziomowe (zwykle jedno lub dwupiętrowe).
- Souterrainwohnung – mieszkanie suterenowe, w którym część lokalu znajduje się poniżej poziomu ziemi. Okna są mniejsze i wysoko umieszczone.
- Penthouse-Wohnung – jedna z najdroższych opcji mieszkaniowych. Są to apartamenty zlokalizowane na samym szczycie budynku. Często posiada pełne przeszklenie i przestronny taras widokowy.
Wynajem mieszkania w Niemczech – co powinna zawierać umowa najmu?
Umowa najmu w języku niemieckim oznacza Mietvertrag. Podobnie jak w prawie polskim, może zostać zawarta ustnie lub pisemnie. Jednak z oczywistych względów, zalecane jest zawarcie zobowiązania w formie oficjalnej umowy potwierdzonej podpisami obu stron. Do podstawowych elementów, które powinna zawierać poprawnie sporządzona umowa, należy m.in.:
- data zawarcia umowy;
- data do kiedy obowiązuje umowa najmu;
- długość okresu wypowiedzenia (najczęściej są to 3 miesiące);
- wysokość opłaty za czynsz;
- wysokość opłat administracyjnych – np. za ogrzewanie, wodę, wywóz śmieci itp.;
- wysokość kaucji – zwykle jest to równowartość jednego lub dwóch czynszów miesięcznych. Natomiast maksymalna wysokość kaucji dopuszczalna przez prawo, to równowartość trzymiesięcznego czynszu;
- warunki ewentualnej podwyżki czynszu.
Warto dodać, że w przypadku najmu mieszkania umeblowanego, należy uwzględnić w umowie spis wszystkich sprzętów dostępnych na wyposażeniu oraz ich stan. Dodatkowo umowa najczęściej reguluje kwestie związane z posiadaniem zwierząt, czy zakazem palenia wyrobów nikotynowych w pomieszczeniach. Są to regulacje, których należy bezwzględnie przestrzegać pod groźbą kary finansowej określonej w umowie.
Wynajem mieszkania w Niemczech – jakie dokumenty będą potrzebne?
Decydując się na wynajem mieszkania w Niemczech jako obcokrajowiec, należy przygotować pakiet niezbędnych dokumentów. Ilość i rodzaj wymaganej dokumentacji zależna jest od tego, w jaki sposób dokonywany jest wynajem (np. prywatnie lub przez pośrednika), a także kto jest jego właścicielem.
Wynajmując mieszkanie lub pokój na kilka tygodni od pierwotnego najemcy, najczęściej należy jedynie wpłacić określoną kwotę na kaucję. Natomiast wynajmując lokal długoterminowo lub od agencji, niezbędne jest okazanie wymaganych dokumentów. Należą do nich m.in.:
- paszport lub dowód osobisty;
- potwierdzenie uzyskanego dochodu w trakcie ostatnich trzech miesięcy;
- dokument dotyczący zapisów kredytowych z SCHUFA – niemiecki odpowiednik polskiego Biura Informacji Kredytowej. Instytucja gromadzi dane finansowe i ocenia zdolność kredytową oraz wypłacalność firm i osób prywatnych w Niemczech;
- wyciąg bankowy z ostatnich 3 miesięcy – w ten sposób właściciel zyskuje pewność, że osoba wynajmująca jego własność jest w stanie pokryć koszty utrzymania mieszkania.
Równie istotnym dokumentem jest zaświadczenie o niezaleganiu z czynszem w poprzednio wynajmowanym lokalu. Niemiecka nazwa tego dokumentu to Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Jest to zaświadczenie od byłego właściciela mieszkania, w którym poświadcza on, że najemca nie zalegał wcześniej z regularnym płaceniem czynszu. Zaświadczenie to nie jest wymagane w całych Niemczech, ale jest to niezbędne np. w Berlinie, Monachium czy Hamburgu. Zaświadczenie zawiera następujące informacje:
- imię i nazwisko najemcy;
- adres wynajmowanego mieszkania;
- potwierdzenie braku zaległości w czynszu lub informacje o istniejących długach czynszowych;
- potwierdzenie terminowej płatności;
- dane osobowe, adres i podpis właściciela, administratora lub głównego najemcy mieszkania.
Po wynajęciu mieszkania należy zarejestrować nowe miejsce zamieszkania. Trzeba tego dokonać w ciągu dwóch tygodni od podpisania umowy. W tym celu konieczne jest odwiedzenie ratusza w danym mieście, aby złożyć formularz i wymagane oświadczenia. Należy okazać dokumentację w postaci:
- wypełnionego formularza rejestracyjnego,
- dowodu tożsamości lub paszportu,
- aktów urodzenia wszystkich osób przebywających w wynajętym mieszkaniu,
- umowy wynajmu,
- formularza rejestracyjnego podpisanego przez osobę wynajmującą mieszkanie.
Wynajem mieszkania w Niemczech – uśrednione ceny wynajmu
Ceny wynajmu mieszkań w Niemczech rosną z każdym rokiem. Jest to spowodowane zmianami gospodarczymi, sytuacją polityczno-ekonomiczną na świecie, a także rosnącym popytem. Z tego względu trudno ustalić jednoznaczne ceny, które odpowiadałyby nieruchomościom w danym regionie. Najczęściej na kwotę wynajmu wpływa standard oraz lokalizacja mieszkania. Jednymi z najdroższych miast pod kątem wynajmu nieruchomości jest Monachium, Berlin, Frankfurt, Stuttgart i Hamburg.
Uśredniona kwota czynszu, za mieszkanie z jedną sypialnią w poszczególnych miastach w Niemczech, wynosi:
- Lipsk – 500 EUR;
- Kolonia – 750 EUR;
- Stuttgart – 850 EUR;
- Berlin – 900 EUR;
- Frankfurt – 900 EUR;
- Hamburg – 900 EUR;
- Monachium – 1,150 EUR.
Metraż mieszkań do wynajęcia w Niemczech najczęściej określany jest przez ilości pokoi. Bardzo często w ogłoszeniach widoczne jest sformułowanie np. 2,5 Zimmer (z niem. dwa i pół pokoju). Najczęściej jest to pomieszczenie, w którym nie występują drzwi, jak np. korytarz. Ceny mieszkań różnią się w zależności od standardu mieszkania, dzielnicy miasta, liczby pokojów, metrażu oraz wyposażenia. Najbardziej popularne są mieszkania nieumeblowane, w których jedynym wykończonym pomieszczeniem jest łazienka.
Gdzie szukać ofert wynajmu mieszkania w Niemczech?
Najczęstszym sposobem poszukiwań mieszkania na wynajem w Niemczech, są fora i strony internetowe. Chcąc porównać ceny i standard oferowanych lokali, warto odwiedzić kilka portali, które wystawiają oferty najmu w różnych miastach w Niemczech. Do najpopularniejszych i sprawdzonych stron internetowych z ogłoszeniami należą:
- https://www.immobilienscout24.de/
- http://www.immonet.de/
- https://www.immowelt.de/
- https://www.ebay-kleinanzeigen.de
- https://www.kalaydo.de
- https://www.meinestadt.de
Natomiast decydując się na wynajem mieszkania w Niemczech przez pośrednika, można zwrócić się do agencji nieruchomości, oferujących swoje usługi na terenie całych Niemiec. Wiele z tych firm posiada obsługę klienta w języku polskim. Warto jednak pamiętać, że skorzystanie z tej możliwości, wiąże się z dodatkowymi opłatami w postaci prowizji dla osób pośredniczących w procesie wynajmu nieruchomości.
Wynajem mieszkania w Niemczech – kaucja i czynsz
Przed podpisaniem umowy najmu w Niemczech, warto zwrócić szczególną uwagę, zwłaszcza na dwa paragrafy w niej zawarte. Dotyczą one wysokości i warunków pobierania czynszu i kaucji.
Należy pamiętać, że zgodnie z obowiązującymi przepisami, kwota kaucji nie może przekraczać wysokości czynszu za trzy miesiące, bez kosztów eksploatacji. Po wygaśnięciu umowy najmu, wynajmujący zobowiązany jest zwrócić kaucję, wraz z narosłymi w międzyczasie odsetkami. Jednak dzieje się to w sytuacji, gdy wynajmujący nie posiada żadnych roszczeń wobec najemcy, z tytułu nieprawidłowego użytkowania lokalu.
Kwota czynszu za wynajem mieszkania w Niemczech składa się z opłaty podstawowej oraz kosztów eksploatacji. Należą do nich m.in. opłata za ogrzewanie, ciepłą wodę, a w niektórych przypadkach za gaz i wywóz śmieci. Natomiast koszty energii elektrycznej są zazwyczaj naliczane oddzielnie na podstawie umowy, którą najemca musi zawrzeć samodzielnie z dostawcą energii elektrycznej.
Ponadto analizując zawarte w umowie informacje dotyczące wysokości czynszu, warto zwrócić uwagę:
- Na wzmiankę o pierwszej podwyżce czynszu, która zgodnie z prawem możliwa jest dopiero 15 miesięcy od zawiązania umowy najmu. W ciągu trzech lat wzrost ceny nie może przekroczyć łącznie 20%;
- czy w umowie zostało zawarte niemieckie pojęcie Kaltmiete. Oznacza ono, że podana kwota czynszu nie zawiera opłat administracyjnych;
- w jaki sposób rozliczane są opłaty za użytkowanie mieszkania – ryczałtowo, czy na koniec okresu rozliczeniowego, na podstawie stanu zużycia.
Wynajem mieszkania w Niemczech – na co warto uważać?
Decydując się na wynajem mieszkania w Niemczech, należy być ostrożnym przy wybieraniu ofert. Warto przeprowadzać selekcję ogłoszeń i rozważyć jedynie te, w których widnieją dane kontaktowe właściciela. Wybrakowane oferty powinny być ostrzeżeniem przed ewentualnym wynajmem. Podejrzenia powinny wzbudzić także ogłoszenia, w których występuje bardzo niska cena czynszu, nieproporcjonalna do oferowanego standardu nieruchomości. Ponadto warto mieć na uwadze, iż oszuści często używają formy zaliczki za możliwość obejrzenia mieszkania, jako próby wyłudzenia pieniędzy. Uczciwy właściciel nie powinien pobierać opłaty za obejrzenie nieruchomości, ani sprawiać problemów w komunikacji i udzieleniu odpowiedzi na zadawane pytania.
Bezproblemowa komunikacja z wynajmującym jest niezwykle istotna zarówno przy podpisywaniu umowy, jak i przez cały okres jej trwania. W przypadkach wystąpienia wad lub usterek w mieszkaniu, najemca będzie bowiem zobowiązany poinformować wynajmującego o wadliwym stanie lokalu, aby mógł on usunąć powstałą usterkę. W przypadku, gdy wynajmujący nie będzie chciał podjąć się naprawy, można wnioskować o obniżenie czynszu, lub skontaktować się z lokalnym inspektoratem mieszkaniowym, albo z biurem nadzoru budowlanego.
